W dużych, gęsto zaludnionych miastach, takich jak Nowy Jork czy San Francisco, domy jednorodzinne są trudno dostępne. A ze względu na ich doskonałą lokalizację, względny niedobór i wysoki popyt, zakup domu w dużym mieście kosztuje (i jest to ostrożne oszacowanie) małą fortunę. Niezależnie od tego, czy chcesz mieszkać w centrum akcji, czy też kupno samodzielnego domu jest poza Twoim budżetem, istnieje duża szansa, że Twoja droga do posiadania domu zakończy się na własnym mieszkaniu spółdzielczym. Czym dokładnie jest spółdzielnia? Czytaj dalej, aby się dowiedzieć.

Co to jest spółdzielnia?

Termin "co-op" jest skrótem od "spółdzielni" mieszkaniowej; rodzaj nieruchomości, gdzie mieszkańcy budynku lub społeczności są udziałowcami w całej nieruchomości.

W spółdzielczych budynkach mieszkalnych, mieszkańcy nie są technicznie właścicielami swoich indywidualnych jednostek, ani nie są technicznie właścicielami ziemi, na której się znajdują. Zamiast tego, budynek i działka są własnością korporacji non-profit, która jest własnością spółdzielni przez mieszkańców, a kiedy ludzie kupują mieszkanie spółdzielcze - podobnie jak akcje - kupują udziały w tej korporacji.

Jako udziałowcy, członkowie spółdzielni są uprawnieni do korzystania z jednego z mieszkań w budynku i otrzymują umowę najmu na konkretne mieszkanie, do którego nabyli prawa. Każde mieszkanie w budynku ma przydzieloną pewną liczbę udziałów, w zależności od jego lokalizacji w budynku, udogodnień, które zawiera i przede wszystkim tego, jak jest duże. Im więcej metrów kwadratowych ma mieszkanie, tym więcej udziałów spółdzielczych potencjalny właściciel będzie musiał nabyć, aby w nim zamieszkać.

Wszystkie spółdzielcze budynki mieszkalne kierują się własnym zestawem zasad i wytycznych, więc przed zakupem upewnij się, że jesteś w pełni zaznajomiony ze strukturą spółdzielni i jak jest ona zarządzana.

Co to jest zarząd spółdzielni?

Wszystkie spółdzielcze budynki mieszkalne są zarządzane przez zarząd spółdzielni, który jest demokratycznie wybierany przez swoich udziałowców. Niektóre spółdzielnie mogą mieć ścisłe zasady dotyczące tego, kto może kupić do budynku, zwłaszcza w odniesieniu do dochodów potencjalnego nabywcy i holdingów finansowych, tak aby mógł chronić wszystkich swoich mieszkańców poprzez zapewnienie zdrowia finansowego budynku. Niektóre zarządy spółdzielni mogą wymagać sprawdzenia przeszłości, referencji, rozmowy kwalifikacyjnej lub innych kryteriów, zanim dana osoba zostanie dopuszczona do zakupu udziałów w budynku.

Jakie są rodzaje mieszkań typu Co-Op?

Market-Rate Co-Op

W spółdzielniach typu market-rate, mieszkańcy mogą sprzedać swoje mieszkanie (lub, bardziej dokładnie, swoje udziały) po uczciwej, rynkowej cenie, kiedy tylko chcą, co sprawia, że są one idealne dla młodych nabywców domów, którzy widzą siebie modernizujących się do większego domu gdzieś w dół linii, a także dla ludzi, którzy chcą mieć swobodę, aby być w stanie przenieść się gdziekolwiek chcą, kiedy chcą. Ponieważ rynek nieruchomości ustala cenę, za jaką ten rodzaj mieszkań spółdzielczych jest sprzedawany, istnieją luźniejsze ograniczenia dotyczące tego, ile zysku mogą osiągnąć jego udziałowcy, gdy nadejdzie czas sprzedaży.

Limited-Equity Co-Op

W limited-equity co-op, kwota zysku udziałowcy mogą dokonać przy sprzedaży ich co-op mieszkania jest, jak sama nazwa wskazuje, ograniczony. Zaletą tego rodzaju struktury spółdzielni jest to, że utrzymuje ona przystępne ceny mieszkań i określa limit wielkości kapitału własnego, jaki mogą posiadać jej udziałowcy. Spółdzielnie z ograniczonym udziałem są idealne dla nabywców mieszkań, którzy nie dbają tak bardzo o zysk w dół linii, jak o osiedlenie się w przystępnym cenowo miejscu, zwłaszcza jeśli jest to miejsce, w którym chcieliby zapuścić stałe korzenie.

Co-Ops z kapitałem grupowym i zerowym

W budynkach spółdzielczych o kapitale grupowym lub zerowym udziałowcy nie mogą sprzedawać swoich mieszkań za więcej niż za tyle, za ile je kupili, co - podobnie jak w przypadku spółdzielni o ograniczonym kapitale - pozwala utrzymać przystępne ceny mieszkań i sprawia, że budynek pozostaje poza zasięgiem deweloperów i właścicieli nieruchomości. Struktura grupy/budynku z zerowym kapitałem może przypominać życie w apartamentowcu, gdzie płaci się miesięczny czynsz, z zastrzeżeniem, że "czynsz" jest zazwyczaj dużo, dużo, dużo tańszy niż stawki rynkowe.

Co to są opłaty eksploatacyjne w spółdzielni?

Wszyscy członkowie spółdzielni zobowiązani są do uiszczania miesięcznych opłat eksploatacyjnych, które przeznaczane są na utrzymanie budynku jako całości, podatki od nieruchomości oraz inne wydatki związane z utrzymaniem budynku. Opłaty te mogą być miesięczne lub kwartalne.

Przy ustalaniu budżetu, chyba że zamierzasz kupić mieszkanie w transakcji all-cash, pamiętaj, że trzeba będzie zapłacić co-ops opłaty eksploatacyjne oprócz miesięcznej płatności kredytu hipotecznego, i będzie bardziej niż prawdopodobne, trzeba płacić za własne media, jak również. Niektóre budynki spółdzielcze mają niskie miesięczne opłaty eksploatacyjne, ale inne mają opłaty w tysiącach, co oznacza, że posiadanie mieszkania będzie znacznie droższe niż wynajem.

Jaka jest różnica między Co-Op i Condo Apartments?

Różnica między spółdzielniami a apartamentami typu condo polega na strukturze własności budynku. W przeciwieństwie do spółdzielczego charakteru spółdzielni, w budynku condo, apartamenty są prywatną własnością mieszkańców, a wspólne obszary, takie jak lobby i korytarze są własnością i są utrzymywane przez stowarzyszenie condo.